Diese Verfahren ermöglichen eine fachmännische Immobilienbewertung

Eine vom Fachmann vollzogene Wertermittlung ist dem angestrebten Verkauf einer Immobilie zuträglich - auf zweierlei Weise. Einerseits über einen angemessenen, fairen Verkaufspreis, andererseits innerhalb eines realistisch kurzen Zeitfensters. Zur Bewertung einer Immobilie erlaubt der Gesetzgeber über die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) insgesamt drei Möglichkeiten - die mit Hinblick auf die Immobilie selbst auszuwählen sind.

Welches Bewertungsverfahren empfiehlt sich für welche Immobilie?

Die drei möglichen Bewertungsverfahren sind:

  • das Sachwertverfahren
  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren

Für Häuser und industriell genutzte Immobilien empfiehlt sich das Sachwertverfahren. Bei Eigentumswohnungen wird vermehrt das Vergleichswertverfahren ermittelt, während das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien aus dem gewerblichen und privaten Sektor zum Einsatz kommt. Die Ergebnisse der einzelnen Verfahren können zudem miteinander kombiniert werden, beispielsweise um das Ergebnis des primären Verfahrens durch ein sekundäres Verfahren zu bestätigen. Welche zwei der drei Verfahren kombiniert werden, bestimmt die Immobilie selbst. Wird sie beispielsweise nicht vermietet, bringt auch das Ertragswertverfahren keinen nennenswerten Mehrwert.

Das Sachwertverfahren - weitverbreitetes und komplexes Bewertungsverfahren

Beim Sachwertverfahren wird, wie die Bezeichnung bereits zum Ausdruck bringt, der "Sachwert" der Immobilie bewertet. Dafür orientiert man sich am aktuellen Wiederbeschaffungswert und berücksichtigt die Bausubstanz. In die Rechnung fließen unter anderem Faktoren wie der Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten der Immobilie und aller dazugehörigen Außenanlagen mit ein. Für ein klassisches Einfamilienhaus ist das Sachwertverfahren sehr gut geeignet.

Das Vergleichswertverfahren - aktuelle Vergleiche über den Markt ziehen

Frau hält Modellhaus

Mit dem Vergleichswertverfahren werden ähnliche Immobilien mit dem zu verkaufenden Objekt verglichen. Das funktioniert bei Eigentumswohnungen ausgesprochen gut, denn vor allem in Großstädten gibt es normalerweise viele Vergleichsmöglichkeiten, bedingt durch die hohe Anzahl an Mehrfamilienhäusern und Wohnungen.

Da am Markt platzierte und verkaufte Immobilien für einen Vergleich herangezogen werden, bildet dieses Verfahren automatisch auch das aktuelle Marktgeschehen sowie die Angebots- und Nachfragelage ab.

Bei der Berechnung werden unter anderem Faktoren wie die Größe und Ausstattung sowie die Gebäudeart und Bauweise des Mehrfamilienhauses, in dem sich die Wohnung befindet, berücksichtigt. Außerdem lässt ein erfahrener Makler auch Aspekte wie den baulichen Zustand, die Restnutzungsdauer und gegebenenfalls den Mietertrag einfließen. Für eine Vielzahl aller Immobilien kann das Vergleichswertverfahren als primäres oder sekundäres Verfahren herangezogen werden. Weniger gut eignet es sich beispielsweise für luxuriöse oder exotische Immobilien aufgrund deren schlechter Vergleichbarkeit.

Das Ertragswertverfahren - geeignet für Renditeimmobilien

Wird eine Immobilie vermietet, generiert sie auch einen Ertrag - der dann bei der Bewertung über dieses Verfahren abgebildet wird. Berücksichtigt werden beispielsweise der bauliche Zustand und Bodenwert, aber auch der aktuelle Liegenschaftszins, die Gesamteinnahmen und Bewirtschaftungs- beziehungsweise Unterhaltskosten. Vom Faktor "Vervielfältiger" spricht man, wenn der Liegenschaftszins mit der Restnutzungsdauer multipliziert wird. Für vermietete Immobilien ist dieses Verfahren sehr gut geeignet.

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